Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tak stanowi art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego.
Definicja ta obejmuje tak naprawdę aż trzy rodzaje nieruchomości:
nieruchomości gruntowe – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności,
nieruchomości budynkowe - budynki trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności,
nieruchomości lokalowe - części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Przepisem szczególnym, na mocy którego budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności jest art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym artykułem, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub na gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność. Własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Przepisem szczególnym, na mocy którego część budynku, stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności jest art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który stanowi, iż samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem może być także garaż, który jest częścią składową budynku i stanowi odrębną własność. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, które nie muszą do niego bezpośrednio przylegać, wystarczy aby były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym znajduje się lokal. Pomieszczeniami takimi mogą być: piwnica, strych, komórka, garaż. Nazywa się je pomieszczeniami przynależnymi. Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
W sposób szczególny Kodeks cywilny wyróżnia nieruchomości rolne (grunty rolne). To takie nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej - art. 46 ze znaczkiem 1 Kodeksu cywilnego.
Wszystkie te rodzaje nieruchomości mogą być przedmiotem szacowania, czyli czynności związanych z określaniem wartości nieruchomości, które wykonuje rzeczoznawca majątkowy. Zasady wykonywania działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego określone są w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W dalszej części tej informacji będę mówić o ustawie.
Podstawową czynnością zawodową jest określanie wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością – art. 173 ust. 3 ustawy.
Określenie wartości nieruchomości następuje w pisemnej opinii w formie operatu szacunkowego – art. 156 ust. 1 ustawy. Jest to autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy.
W kolejnym ust. 3a artykułu 173 ustawa uprawnia mnie do sporządzania opracowań i ekspertyz, które nie stanowią wyceny nieruchomości i dotyczą:
rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Art. 175 ust. 1 ustawy zobowiązuje mnie do wykonywania wszystkich czynności
zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi,
ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności,
zasadami etyki zawodowej,
kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.
Jestem też zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych – art. 175 ust. 2 ustawy.
Informacje, jakie otrzymuję od Państwa związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej lub w przypadkach określonych w ustawie – art. 175 ust. 3 ustawy.
Podlegam też obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych – art. 175 ust. 4 ustawy. W związku z tym zawarłem polisę ubezpieczeniową z tego tytułu z PZU S.A. (polisa seria E Nr 0230473).