Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Jeżeli zachodzi potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Postępowanie obejmujące określenie wartości nieruchomości prowadzi więc rzeczoznawca majątkowy. W postępowaniu tym rzeczoznawca musi uwzględnić wiele aspektów (wymiarów) nieruchomości - prawnych, technicznych, ekonomicznych, środowiskowych. Ta wielowymiarowość nieruchomości powoduje, że w toku postępowania rzeczoznawca wykonuje wiele czynności związanych z określaniem jej wartości. Czynności te nazywamy szacowaniem nieruchomości. Określanie wartości nieruchomości oznacza określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. A zatem wycenić można prawo własności, ale również prawo użytkowania wieczystego, ograniczone prawa rzeczowe - użytkowanie, służebności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także prawa obligacyjne wynikające z umów dzierżawy, najmu, użyczenia, dożywocia. Przedmiotem wyceny mogą być również nakłady. Wycenie podlegają wszystkie nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, za wyjątkiem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.
W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
określenia wartości rynkowej;
określenia wartości odtworzeniowej;
ustalenia wartości katastralnej;
określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Wartość ta nie jest do tej pory określana, będzie stanowić podstawę podatku od nieruchomości w przyszłości, tzw. podatku katastralnego.
Ze względu na dużą złożoność i olbrzymią różnorodność nieruchomości istnieją różne sposoby określania wartości nieruchomości, które stanowią podejścia do ich wyceny. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.